[Време за четене - 6 минути]
Най-важният въпрос, който всеки инвеститор си задава, преди да купи имот, е: Колко ще ми донесе тази инвестиция? Отговорът не е универсален, но има ясни методи, чрез които можеш да направиш реалистични изчисления. Те ще ти помогнат да сравняваш имоти, да прогнозираш доходност и да планираш своята стратегия – особено на пазар като Дубай, където възможностите са много, но и конкуренцията е силна.
Възвръщаемостта (или ROI – Return on Investment) показва колко ефективно работят парите ти, вложени в даден имот. Тя може да бъде изразена като:
Годишен доход от наем (на фона на покупната цена) – нарича се „gross yield“
Чиста възвръщаемост след разходи – нарича се „net yield“
Капиталова печалба при покачване на стойността на имота с времето
Тези стойности са в основата на инвестиционния анализ и могат да ти покажат кои имоти носят най-добър баланс между риск и доходност.
Преди да преминем към методите за изчисление, е важно да различаваме основните видове:
1. Gross Yield (брутна доходност):
Показва дохода от наем без да отчита разходите.
Формула:
(Годишен наем / Цена на покупка) × 100
2. Net Yield (чиста доходност):
Включва всички разходи – такси, поддръжка, застраховка и т.н.
Формула:
((Годишен наем – разходи) / Цена на покупка) × 100
3. Capital Appreciation (капиталов ръст):
Показва колко е нараснала стойността на имота за определен период.
Формула:
((Продажна цена – Покупна цена) / Покупна цена) × 100
Най-лесният и бърз ориентир, използван при първоначален анализ.
Пример:
Цена на имота: 1,200,000 AED
Наем на месец: 8,500 AED
Годишен наем: 102,000 AED
Изчисление:
(102,000 / 1,200,000) × 100 = 8.5% Gross Yield
По-точен показател, особено при сравнение между нови и стари сгради с различни такси.
Пример:
Годишен наем: 102,000 AED
Годишни разходи: 15,000 AED (такси, застраховка, поддръжка)
Нетен приход: 87,000 AED
Изчисление:
(87,000 / 1,200,000) × 100 = 7.25% Net Yield
Подходящ за инвеститори, които целят препродажба или ръст в стойността на актива.
Пример:
Покупна цена: 1,200,000 AED
Продажна цена след 3 години: 1,500,000 AED
Изчисление:
(1,500,000 – 1,200,000) / 1,200,000 = 25% ръст
Събира доходността от наем и ръста в стойността, за да се види общата ефективност.
Пример:
7.25% Net Yield годишно × 3 години = 21.75%
25% от продажба = 46.75% обща възвръщаемост за 3 години
Ако използваш ипотека или друго външно финансиране, възвръщаемостта спрямо собствения капитал може да е по-висока – или по-ниска, ако наемът не покрива разходите.
Пример:
Собствен капитал: 500,000 AED
Финансиране: 700,000 AED
Годишен нетен приход след вноски: 40,000 AED
Изчисление:
(40,000 / 500,000) × 100 = 8% Leveraged ROI
Dubai Marina: ~5.5% Net Yield
JVC: ~7.0–7.5%
Business Bay: ~5.1%
International City: 8.0–8.5%
Dubai Silicon Oasis: 7.4%
(Източник: Reidin, Q1 2025)
Високите доходности в райони като JVC или International City често се дължат на по-ниска цена на покупка, докато престижни локации като Dubai Marina предлагат по-ниска доходност, но по-висок капиталов ръст.
Инвеститорите често допускат грешки, които водят до неправилни очаквания:
Пренебрегване на годишни такси за обслужване (от 10 до 20 AED/кв.ф.)
Нереалистични прогнози за наем
Липса на планиране за периоди без наематели (vacancy)
Игнориране на разходи за ремонт, обзавеждане и юридически услуги
Прецизното планиране изисква реалистични и обосновани данни, а не само маркетингови обещания от брокери или девелопъри.
Възвръщаемостта от имот е повече от едно число – тя е резултат от добър подбор, правилно изчисление и стратегическо мислене. Познаването на различните методи за оценка на ROI ти дава контрол и яснота дали една сделка е наистина изгодна.
С помощта на базови формули и пазарни данни можеш да сравниш различни възможности, да избегнеш често срещани капани и да се позиционираш успешно на пазара в Дубай.