[Време за четене - 9 минути]
Един имот не е инвестиционна стратегия.
Истинската финансова устойчивост идва от портфейл - внимателно съчетание на активи, които се допълват по риск, доходност и ликвидност.
В пазар като Дубай, където има десетки райони и стотици нови проекти, инвеститорът трябва да мисли като портфейлен мениджър – не просто да избира апартамент, а да изгради структура, която работи за него дългосрочно.
Подобно на финансовите активи, имотният портфейл комбинира различни видове експозиция – някои носят доход, други растеж, трети стабилност.
В Дубай обикновено говорим за три ключови типа активи:
| Категория | Примери | Роля в портфейла |
|---|---|---|
| Core (основни имоти) | Downtown, Dubai Hills, Sobha Hartland | Сигурност, престиж, нисък риск |
| Income (доходни имоти) | JVC, JVT, Arjan | Висока доходност, умерен риск |
| Growth (off-plan) | Dubai Creek, Business Bay, emerging areas | Потенциал за капиталова печалба |
💡 Идеята не е да се търси „перфектен имот“, а да се изгради „перфектен баланс“.
В Дубай цените и наемите не се движат равномерно. Докато някои райони имат стабилен паричен поток, други растат по-бързо в капиталова стойност.
Пример:
Имоти в Downtown Dubai носят 5–6% доходност, но се оценяват стабилно и лесно се продават.
Имоти в JVC дават 7–9% доходност, но растежът в цената е по-бавен.
Off-plan имоти в Dubai Creek могат да донесат 20–30% капиталов ръст при завършване, но нямат текущ доход.
Комбинирайки трите, инвеститорът получава:
стабилен месечен приход (cash flow);
възможност за растеж на капитала;
защита при пазарни колебания.
📊 Това е фундаментът на устойчивата стратегия - баланс между доходност и сигурност.
Не всички имоти трябва да са в един район.
Downtown и Business Bay се движат в синхрон, но JVC или Arjan често следват различна динамика.
📍 Добра практика:
Комбинация от един премиум актив + един доходен район балансира риска от пазарен цикъл.
Съчетаването на готови имоти (ready) и off-plan е стратегически ход.
Готовият имот осигурява постоянен наем.
Off-plan имотът увеличава капитала при завършване.
💡 ROR365 Insight:
Оптималната пропорция за индивидуален инвеститор е 70% готови имоти + 30% off-plan.
Преди покупка, определи хоризонта си:
до 3 години → търси ликвидни, готови имоти;
5–10 години → можеш да включиш off-plan и emerging зони;
10+ години → избирай имоти с управляеми разходи и силен наемен потенциал.
AED е фиксиран към USD – нулев валутен риск.
В комбинация с 0% данъчно облагане върху дохода и капитала, нетната доходност е реална, не номинална.
| Категория | Район / Проект | Очаквана доходност | Роля |
|---|---|---|---|
| Core | The Address Downtown | 5.5% | Ликвидност и престиж |
| Income | The Vybe – JVC | 8% | Месечен паричен поток |
| Growth | Creek Waters (off-plan) | 25% капиталов ръст | Дългосрочен растеж |
🧮 Средна нетна доходност на портфейла: около 6.8%, при нисък до умерен риск.
Дори най-добрата локация не компенсира лошо изпълнение.
Проверете историята на строителя, RERA регистрацията и предишните проекти.
Избирайте схеми, свързани с реалния напредък на строителството.
Добрият мениджър на имотите е инвестиция, не разход.
Той поддържа стабилни наематели, пази стойността и оптимизира разходите.
Истинският показател за успешен портфейл не е броят на имотите, а ефективността на капитала.
Основни метрики:
Cash-on-cash return – каква част от вложените пари се връщат годишно;
Total return – доходност + капиталов растеж;
Vacancy rate – колко време имотът стои празен;
Maintenance cost ratio – колко процента от наема отиват за разходи.
Инвестициите в имоти изискват търпение и визия.
Опитният инвеститор:
не се влияе от краткосрочни пазарни шумове;
мисли в цикли, не в сделки;
избира партньори, не посредници.
Изграждането на портфейл в Дубай не е въпрос на късмет, а на структура.
Пазарът предлага изключителни възможности, но само за тези, които подхождат стратегически – с баланс между доход, растеж и защита.
Един добре изграден портфейл е като добре проектирана сграда –
стойността му се увеличава с времето, а не се износва.