[Време за четене - 7 минути]
Ако имаш спестени средства и обмисляш покупка на имот, вероятно вече си срещал термина ROI — Return on Investment или възвращаемост на инвестицията. Това не е просто модерна финансова фраза — това е най-важният индикатор дали покупката на имот е добра идея или не.
В тази статия ще разгледаме как точно се изчислява ROI, какви стойности са „добри“ в реални пазарни условия, и най-важното — какво означават 6%, 8% или 10% ROI в контекста на имотна инвестиция в Дубай.
Какво е ROI и как се изчислява?
ROI показва каква част от вложените средства се връща всяка година под формата на доход. В най-опростен вид:
ROI (%) = (Годишен доход от наем / Общо вложена сума) × 100
Пример:
-
Купуваш имот за 300,000 EUR, включително такси и обзавеждане
-
Отдаваш го за 24,000 EUR годишно (2,000 EUR/месец)
-
ROI = (24,000 / 300,000) × 100 = 8%
Но! Това е брутен ROI. Истинската доходност трябва да отчете:
-
Празни месеци
-
Такси за поддръжка
-
Комисиони за управление
-
Данъци (ако има такива)
В Дубай няма данък върху дохода от наем, което значително подобрява нетния ROI спрямо почти всички европейски пазари.
Какво е „добър“ ROI в Дубай?
В контекста на 2025 г. и актуални пазарни данни:
| ROI | Контекст в Дубай |
|---|---|
| 4–5% | Обичайно за луксозни имоти и централни зони (Marina, Downtown) |
| 6–7% | Средна възвращаемост за нови имоти в развиващи се райони (JVC, JVT) |
| 8–10% | Възможна при добра сделка „на зелено“ и оптимално управление |
| 10%+ | По-рядко срещано, най-често в budget сегменти (напр. International City) |
Важно: цифрата е резултат от комбинация между цена на имота, тип наем, възможности за управление и пазарно поведение. Не всяко „високо ROI“ е автоматично „добра сделка“.
Какво може да обърка изчисленията?
Много инвеститори изчисляват ROI само на база цена/наем, без да включат реални фактори като:
-
1–2 месеца без наемател (vacancy)
-
Такси за поддръжка (в Дубай: ~12–20 AED/кв.ф/година)
-
Разходи за обзавеждане и първоначално оборудване
-
Комисиона на брокера и/или управляваща компания (обичайно 5–8%)
👉 Това може да свали реалния ROI с 1–2%, ако не е отчетено коректно.
Защо Дубай остава атрактивен от гледна точка на ROI?
-
0% данък върху доход от наем
-
Висока заетост – в райони като JVC и JVT тя е над 87–90%
-
Висока мобилност на наемателите – много хора наемат вместо да купуват
-
Гъвкави модели за отдаване – дългосрочно, краткосрочно, хибридно
-
Поддържан пазарен растеж без драстични спекулации
Какво можеш да направиш, за да подобриш своя ROI?
-
Избери имот с оптимален бюджет/локация/разпределение
-
Работи с управляваща компания, която ще намали празните месеци и ще следи пазарната наемна стойност
-
Плащай в етапи (при off-plan), което намалява общата инвестиция до момента на отдаване
-
Поддържай имота на ниво, за да запазиш пазарната си стойност и привлекателност за добри наематели
Заключение
ROI не е просто „една цифра“. Това е огледало на качеството на решението, което си взел при покупката. Един и същ апартамент може да дава 4% или 8% — разликата е в цената, моментът, локацията и управлението.
Нашата роля
Ние помагаме на инвеститорите да вземат информирани, а не емоционални решения. Ако обмисляш дали да инвестираш в Дубай, свържи се с нас - ще ти предоставим реални сценарии с числа, имоти, опции и конкретни квартали.
